PODATEK OD PŁATNEGO ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI WYKORZYSTYWANYCH POZA DZIAŁALNOŚCIĄ GOSPODARCZĄ I NAJMEM.

WSTĘP

Jeśli rozważasz sprzedaż nieruchomości, z pewnością domyślasz się, że z tytułu uzyskania przychodu przyjdzie Ci zapłacić podatek dochodowy. Poniższy artykuł jest wprowadzeniem do zasad odprowadzania tegoż zobowiązania. Kolejne teksty będące częściami cyklu, będą zawierały szczegółowe omówienie zmian jakie zachodziły na przestrzeni lat. Przepisy dotyczące ulg, podstawy opodatkowania, wysokości podatku oraz ewentualnych zwolnień zmieniały się kilkukrotnie. Inaczej wyglądała sytuacja z nieruchomością nabytą lub wybudowaną przez rokiem 2006, inaczej od roku 2007-2008, i jeszcze inaczej od początku roku 2009. Przygotowaliśmy dla Państwa zestaw definicji, dzięki którym szybko rozwiejecie Państwo ewentualne wątpliwości co do treści ustawy.

Kiedy powstaje zobowiązanie podatkowe z tego tytułu?

Wyżej wspomniany podatek musi zostać przez nas zapłacony w przypadku, gdy odnotujemy przychód z odpłatnego zbycia:

  • nieruchomości, części nieruchomości, udziału w nieruchomości
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów

Co nazywamy nabyciem?

  • zakup
  • otrzymanie w drodze spadku bądź darowizny
  • otrzymanie w drodze zamiany
  • stanie się jedynym właścicielem lokalu – zniesienie współwłasności

 WAŻNE: Każdy inny, niewymieniony, nieodpłatny sposób również kwalifikuje się do kategorii jaką jest nabycie.

Co nazywamy odpłatnym zbyciem?

Odpłatne zbycie jest terminem, który jest głównie utożsamiany ze sprzedażą lub zamianą. Bardziej przystępne będzie jednak stwierdzenie, że odpłatne zbycie następuje w momencie uzyskania przez nas korzyści majątkowych z tytułu posiadanej nieruchomości przy jednoczesnym utraceniu praw własności.

Czym jest przychód?

Tym mianem określamy kwotę widniejącą w umowie zbycia nieruchomości. Przysługuje nam możliwość odliczenia od tej sumy na przykład opłat poniesionych u notariusza, kosztów pośrednictwa oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Kiedy można mówić o powstaniu przychodu ?

Z chwilą podpisania prawnie wiążącej umowy dotyczącej zbycia powstaje przychód. Nie jest istotne, czy dostaliśmy od razu całą sumę, czy też płatność została w określony sposób rozłożona. Podatek musimy zapłacić od całości.

Powyższe nie dotyczy nas, jeśli zbywamy nieruchomość, od której nabycia lub zbudowania minęło 5 lat. Okres ten liczymy od końca roku kalendarzowego, będącego rokiem wejścia w posiadanie nieruchomości, a więc jej nabycia.

Jak wyznaczyć datę, z którą przestajemy być zobowiązani do opłacenia podatku?

W przypadku nieruchomości, która została wybudowana pod uwagę bierzemy datę zakończenia wszelkich czynności budowlanych, pamiętając jednocześnie o tym, że okres pięciu lat musi minąć od końca roku kalendarzowego w którym ukończyliśmy budowę.

Problematyczne może okazać się określenie daty, wraz z którą zostajemy zwolnieni z obowiązku podatkowego, jeśli przedmiotem sprzedaży (bądź zamiany) jest nie tylko nieruchomość, lecz także grunt, na którym lokal się znajduje. Przepisy są tutaj łaskawe, gdyż budynek w świetle prawa jest częścią składową gruntu. Stąd też okres pięciu lat jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym weszliśmy w posiadanie owego gruntu. Nie musimy brać pod uwagę daty wybudowania nieruchomości.

Jeszcze inaczej wygląda sytuacja, jeśli zbywamy nieruchomość, która jest usytuowana na gruncie, do którego posiadamy prawo wieczystego użytkowania. Podatek będziemy musieli zapłacić nie tylko od przychodu osiągniętego w drodze zbycia budynku, lecz także prawa wieczystego użytkowania. Co więcej, w związku z tym pięć lat musimy odczekać zarówno od momentu nabycia lokalu jak i otrzymania prawa wieczystego użytkowania. Zgodnie z przepisami okres pięciu lat zaczyna płynąć dopiero od końca roku kalendarzowego, w którym podpisano umowę o przekazaniu prawa nieruchomości czy też otwarcia spadku na podstawie którego grunt i prawo do niego zostało przekazane.

 

Powyżej przedstawione zasady są wspólne dla wszystkich trzech wyróżnianych okresów podatkowych. Aby dowiedzieć się, na jakich zasadach rozliczyć można konkretną nieruchomość, zapoznaj się z dalszymi tekstami o tej tematyce, które niebawem zostaną opublikowane.

 

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1316).