Podatek od płatnego zbycia nieruchomości – wstęp

PODATEK OD PŁATNEGO ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI WYKORZYSTYWANYCH POZA DZIAŁALNOŚCIĄ GOSPODARCZĄ I NAJMEM.

Jeśli rozważasz sprzedaż nieruchomości, z pewnością domyślasz się, że z tytułu uzyskania przychodu przyjdzie Ci zapłacić podatek dochodowy. Poniższy artykuł jest wprowadzeniem do zasad odprowadzania tegoż zobowiązania. Kolejne teksty będące częściami cyklu, będą zawierały szczegółowe omówienie zmian jakie zachodziły na przestrzeni lat. Przepisy dotyczące ulg, podstawy opodatkowania, wysokości podatku oraz ewentualnych zwolnień zmieniały się kilkukrotnie. Inaczej wyglądała sytuacja z nieruchomością nabytą lub wybudowaną przez rokiem 2006, inaczej od roku 2007-2008, i jeszcze inaczej od początku roku 2009. Przygotowaliśmy dla Państwa zestaw definicji, dzięki którym szybko rozwiejecie Państwo ewentualne wątpliwości co do treści ustawy.

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek dochodowy od zbycia nieruchomości wynosi 19% uzyskanego dochodu, który obliczamy jako różnicę między przychodem a kosztami jego uzyskania. Kosztami mogą być między innymi wydatki poniesione na zakup nieruchomości, jej modernizację, a także opłaty notarialne i inne koszty transakcyjne. Podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości jest naliczany w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Należy pamiętać, że pięcioletni okres liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta. Przykładowo, jeśli nieruchomość została nabyta w marcu 2020 roku, podatek będzie naliczany do końca 2025 roku.

Kiedy powstaje zobowiązanie podatkowe z tego tytułu?

Wyżej wspomniany podatek musi zostać przez nas zapłacony w przypadku, gdy odnotujemy przychód z odpłatnego zbycia:

• nieruchomości, części nieruchomości, udziału w nieruchomości
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
• prawa wieczystego użytkowania gruntów

Czy można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Istnieją sposoby, aby uniknąć podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednym z najpopularniejszych jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Jeśli uzyskane środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe, możemy być zwolnieni z obowiązku zapłaty podatku. Należy jednak pamiętać, że aby skorzystać z tej ulgi, wydatki muszą być poniesione w określonym terminie od momentu sprzedaży nieruchomości. Inną możliwością jest skorzystanie z przepisów dotyczących darowizny, która pod pewnymi warunkami również może być zwolniona z podatku.

Co nazywamy nabyciem?

• zakup
• otrzymanie w drodze spadku bądź darowizny
• otrzymanie w drodze zamiany
• stanie się jedynym właścicielem lokalu – zniesienie współwłasności

 WAŻNE: Każdy inny, niewymieniony, nieodpłatny sposób również kwalifikuje się do kategorii jaką jest nabycie.

Czy sprzedaż prywatnej nieruchomości podlega pod opodatkowanie VAT?

Sprzedaż prywatnej nieruchomości na ogół nie podlega opodatkowaniu zbycia nieruchomości VAT, ponieważ jest to czynność jednorazowa, nie będąca prowadzona w ramach działalności gospodarczej.

Co nazywamy odpłatnym zbyciem?

Odpłatne zbycie jest terminem, który jest głównie utożsamiany ze sprzedażą lub zamianą. Bardziej przystępne będzie jednak stwierdzenie, że odpłatne zbycie następuje w momencie uzyskania przez nas korzyści majątkowych z tytułu posiadanej nieruchomości przy jednoczesnym utraceniu praw własności.

Podatek od sprzedaży działki budowlanej

Sprzedaż działki budowlanej podlega takim samym zasadom opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości jak sprzedaż innych nieruchomości. Należy więc zapłacić podatek dochodowy od zbycia nieruchomości w wysokości 19%, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Działki budowlane mogą podlegać również opodatkowaniu VAT, jeśli sprzedaż jest dokonywana przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą lub jeśli transakcje mają charakter ciągły i zorganizowany.

Podatek od spadku i darowizn nieruchomości

Przekazanie nieruchomości w drodze spadku lub darowizny również może wiązać się z koniecznością zapłacenia podatku, choć zasady te różnią się od opodatkowania zbycia nieruchomości. Podatek od spadków i darowizn zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz wartości przekazanej nieruchomości. Bliscy krewni, jak małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie oraz rodzeństwo, mogą korzystać z wysokich kwot wolnych od podatku lub całkowitego zwolnienia. W przypadku dalszych krewnych i osób niespokrewnionych, podatek może być wyższy. Przekazanie nieruchomości w formie darowizny może również wpływać na obowiązek podatkowy przy późniejszej sprzedaży takiej nieruchomości.

Czym jest przychód?

Tym mianem określamy kwotę widniejącą w umowie zbycia nieruchomości. Przysługuje nam możliwość odliczenia od tej sumy na przykład opłat poniesionych u notariusza, kosztów pośrednictwa oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Kiedy można mówić o powstaniu przychodu ?

Z chwilą podpisania prawnie wiążącej umowy dotyczącej zbycia powstaje przychód. Nie jest istotne, czy dostaliśmy od razu całą sumę, czy też płatność została w określony sposób rozłożona. Podatek musimy zapłacić od całości.

Powyższe nie dotyczy nas, jeśli zbywamy nieruchomość, od której nabycia lub zbudowania minęło 5 lat. Okres ten liczymy od końca roku kalendarzowego, będącego rokiem wejścia w posiadanie nieruchomości, a więc jej nabycia.

Jak wyznaczyć datę, z którą przestajemy być zobowiązani do opłacenia podatku?

W przypadku nieruchomości, która została wybudowana pod uwagę bierzemy datę zakończenia wszelkich czynności budowlanych, pamiętając jednocześnie o tym, że okres pięciu lat musi minąć od końca roku kalendarzowego w którym ukończyliśmy budowę.

Problematyczne może okazać się określenie daty, wraz z którą zostajemy zwolnieni z obowiązku podatkowego, jeśli przedmiotem sprzedaży (bądź zamiany) jest nie tylko nieruchomość, lecz także grunt, na którym lokal się znajduje. Przepisy są tutaj łaskawe, gdyż budynek w świetle prawa jest częścią składową gruntu. Stąd też okres pięciu lat jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym weszliśmy w posiadanie owego gruntu. Nie musimy brać pod uwagę daty wybudowania nieruchomości.

Jeszcze inaczej wygląda sytuacja, jeśli zbywamy nieruchomość, która jest usytuowana na gruncie, do którego posiadamy prawo wieczystego użytkowania. Podatek będziemy musieli zapłacić nie tylko od przychodu osiągniętego w drodze zbycia budynku, lecz także prawa wieczystego użytkowania. Co więcej, w związku z tym pięć lat musimy odczekać zarówno od momentu nabycia lokalu jak i otrzymania prawa wieczystego użytkowania. Zgodnie z przepisami okres pięciu lat zaczyna płynąć dopiero od końca roku kalendarzowego, w którym podpisano umowę o przekazaniu prawa nieruchomości czy też otwarcia spadku na podstawie którego grunt i prawo do niego zostało przekazane.

Podatek od wynajmu nieruchomości

Wynajem nieruchomości również podlega opodatkowaniu, chociaż zasady mogą się różnić od podatku dochodowego od zbycia nieruchomości w zależności od tego, czy jest to wynajem prywatny, czy prowadzony w ramach działalności gospodarczej. W przypadku wynajmu prywatnego, podatek może być naliczany według skali podatkowej lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Powyżej przedstawione zasady są wspólne dla wszystkich trzech wyróżnianych okresów podatkowych. Aby dowiedzieć się, na jakich zasadach rozliczyć można konkretną nieruchomość, zapoznaj się z dalszymi tekstami o tej tematyce, które niebawem zostaną opublikowane.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1316).