Podatek od płatnego zbycia nieruchomości – część III

PODATEK OD PŁATNEGO ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI WYKORZYSTYWANYCH POZA DZIAŁALNOŚCIĄ GOSPODARCZĄ I NAJMEM.

CZĘŚĆ III

PODATEK OD PŁATNEGO ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI NABYTEJ PO 1 STYCZNIA 2009 ROKU

Zmiany, które weszły w życie 1 stycznia 2009 roku nie ingerowały w wysokość stawki podatkowej, ani też w podstawę do opodatkowania, którą nadal pozostaje dochód. Wycofano ulgę meldunkową, a w jej miejsce przyznano nam prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Czym jest ulga mieszkaniowa??

Zakładając, że mamy zamiar przeznaczyć otrzymane fundusze ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe (do ich szczegółowej definicji wrócimy później), możemy to zrobić w ciągu dwóch lat od zakończenia roku podatkowego w którym przychód ten uzyskaliśmy. Korzyści płynące z wydatkowania tych pieniędzy są następujące – na ich podstawie wylicza się dochód, który zostanie całkowicie zwolniony z podatku. Oczywiście nie musimy wydawać całej kwoty – każda suma, której wydatkowanie może zostać przez nas udowodnione na podstawie stosownej dokumentacji wpłynie na zmniejszenie podstawy do opodatkowania. Nie znaczy to jednak, że zostanie po prostu odliczona. Nie będziemy tutaj przytaczać definicji dochodu zwolnionego z obowiązku odprowadzenia podatku – jest  ona zbyt zagmatwana – poniższy wzór jest znacznie bardziej przejrzysty:

(DOCHÓD x WYDATKI NA CELE MIESZKANIOWE)/PRZYCHÓD = DOCHÓD ZWOLNIONY

Wyliczoną sumę odejmujemy od dochodu podstawowego, czyli różnicy między przychodem, a kosztami jego osiągnięcia – wynik odejmowania jest kwotą, od której podatek musi zostać zapłacony. Rzecz jasna, jeśli wydamy całość osiągniętego przychodu nie będziemy mieli żadnych zobowiązań względem fiskusa.

Co można zakwalifikować jako wydatek na cel mieszkaniowy?

Ogólnie mówiąc, wszystko co wiąże się z wydatkami związanymi z zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych.

Są to między innymi wydatki na:

• zakup budynku mieszkalnego,
• zakup spółdzielczego prawa własności do lokalu mieszkalnego,
• zakup gruntu pod budowę obiektu mieszkalnego,
• przeprowadzenie wszelkiego rodzaju remontów w obiekcie, w którym mieszkamy,
• spłatę kredytu (także refinansowego i konsolidacyjnego) oraz naliczonych przez bank odsetek – może to być jednak jedynie zobowiązanie, które zostało zaciągnięte w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Oznacza to, że pieniądze mogły być przeznaczone na zakup czy remont nowego obiektu mieszkalnego, nie koniecznie zaś na zakup czy remont nieruchomości będącej przedmiotem zbycia.  Konieczne jest jednak spełnienie warunku dotyczącego daty zaciągnięcia kredytu – umowa z bankiem musiała zostać podpisana zanim sfinalizowaliśmy zbycie rzeczonej nieruchomości. Przepis ten działa wstecz – zobowiązanie dotyczące pożyczki liczy się nawet wtedy, gdy miało miejsce przed początkiem roku 2009, a więc nawet wtedy, gdy obowiązywały jeszcze stare zasady.

Ciekawym zapisem jest wzmianka o miejscu wydatkowania środków pochodzących ze zbycia nieruchomości. Jak się okazuje, fundusze uzyskane w wyniku owej transakcji możemy wydawać nie tylko w Polsce, lecz także za granicą. Istnieją tutaj oczywiście pewne ograniczenia, ponieważ polskie organy podatkowe muszą mieć możliwość uzyskania informacji od organów podatkowych państwa, na terenie którego środki zostały rozdysponowane.  Warunek ten wynika z konieczności kontrolowania procesów podatkowych – między innymi w celu uniknięcia naliczenia tego samego podatku po raz drugi. Kraje Unii Europejskiej, kraje należące do Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej mogą być miejscem wydatkowania środków.

Jak i kiedy należy się rozliczyć?

Pod uwagę bierzemy oczywiście datę zbycia – deklaracja podatkowa PIT-39 musi zostać złożona w terminie do końca kwietnia roku następnego, po roku w którym transakcja miała miejsce. Przykładowo, jeśli zbyliśmy nieruchomość w okresie od 1 stycznia 2010r. do 31 grudnia 2010r., to twój czas na uregulowanie zobowiązań wobec fiskusa mija dokładnie 30 kwietnia 2011r.

W deklaracji podatkowej powinniśmy zamieścić informację nie tylko o dochodzie nie zwolnionym od obowiązku podatkowego i podatku od tego dochodu, lecz także wysokość dochodu, który zakwalifikowaliśmy jako zwolniony na podstawie ustawy o uldze mieszkaniowej. Wykazujemy nie tylko nakłady finansowe poprzedzające złożenie zeznania, lecz także planowane wydatki (jednak tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe).

W razie nie spełnienia zakładanych planów, konieczne jest złożenie korekty PIT-u 39 oraz uiszczenia brakującej kwoty podatku wraz z odsetkami naliczanymi od zaległości podatkowych. Okres naliczania odsetek trwa od pierwszego dnia po upływie terminu płatności, a więc po dniu będącym ostatnim terminem do opłacenia podatku za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie, aż do dnia, w którym uregulujmy zobowiązanie.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008

r. Nr 209, poz. 1316.)